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万达:不出油的油井

2015-04-26 14:14:40 中国经济文化研究所 阅读

万达:不出油的油井

王尚一

 

2014年,央企中石油中石化用新政策吸引民间投资到企业,搞所谓的混合所有制试点。中石油将几个油井的股份放开,吸引民间资本参与,但据中石油内部的人说,这几个油井已经枯竭不出油。在当下,这种包装和抛出完全无价值资产以吸引投资的模式,是中国大陆金融领域的主要模式,这种模式下的所有金融手段都是利益集团的敛财方式。

 

今天的中国,大多数有利可图的资源行业都基本被某些企业垄断,这些企业代表错综复杂的利益集团,以国家或企业的名义攫取社会财富,独吞获取暴利。当相关行业或者企业利润枯竭,这些企业就通过外部包装,使用各种金融手段实施最后的圈钱,这些手段包括从银行增大贷款、吸引外部资金入股(私募)、进入股市发行股票、发行债券等。通过这些金融手段,利益集团能够将无价值资产卖出高价,同时将包袱甩出去。当这些资产成为实际上的垃圾后,金融系统将垃圾再包装,然后卖出黄金的价格,或者说,高价卖掉不出油的油井。万达就是这样金融模式下的典型代表。

 

表面上万达花枝招展前程似锦。根据万达的宣传资料,万达是中国规模最大的商业地产开发运营商,其计划到2014年开业109座万达广场,持有物业面积2203万平方米,成为全球排名第一的不动产企业。从业务模式上,万达的目标是建设城市综合体,号称世界范围内的独创模式。其内容包括大型商业中心商业步行街五星级酒店商务酒店写字楼高级公寓等,集购物休闲餐饮文化娱乐等多种功能于一体,形成独立的大型商圈,万达广场则是城市商业中心。万达既有强劲的综合实力,通过商业地产的开发运营获得大量销售和租赁收益;同时万达依靠其独特的商业地产发展模式,大规模扩张和复制既有模式,具有很大的成长空间。

 

事实上万达已经穷途末路。万达主业是商业地产,这个定位意味着三点:1、钢筋水泥型商业形态。这个形态在10年前看上去很美,到2014年已经夕阳西下,原因在于自身商业竞争过于激烈、网络销售对业态造成毁灭性打击、以及整个中国商业需求加剧萎缩;2房地产是地方政府收入的抽血器。过去10几年,中国将房地产作为经济的主要支柱大力发展房地产,地产业则成为地方财政收入的主要来源,但随着房地产的过度发展,各地房地产严重过剩,销售日益困难,而地方政府加紧对房地产商压榨,导致房地产商资金链日益紧张;3、金融属性。房地产的基础是经济金融政策,主要体现在货币供应层面,各大房地产商负债沉重,需要持续的金融扩张才能实现销售和生存,目前随着中国金融规模接近极限,金融扩张能力急剧降低,房地产商逐渐失去金融支持和销售收入;更重要的是,在美联储QE停止后,美元指数持续上行, 美元开始逐渐回流美国。

 

钢筋水泥型商业形态的首要问题是过度发展,过度竞争和过度泡沫。中国经济由政府主导的经济,而政府追求自身利益最大化。为了获得更多的税费收入,各级政府的首要任务之一就是极力发展商业,从中抽税。因此,各地各级政府大规模开展造城运动,放弃老城区建设新城区,上大规模商业配套。在政府的意志主导下,房地产商大规模开发商业地产,支持地方政府的利益意图。虽然在很多地方大规模商业地产开发完全失败,形成废墟一样的商业场所,但是大量的商业地产商仍然继续大规模投入,持续开发。其结果是,各大中小城市甚至到县镇,商业地产开发都远远超出本区域的消费能力。疯狂的发展带来疯狂的泡沫,由于地产建设周期较长,最初的泡沫没有显现。随着商业地产陆续建成开业后,除了少量的铺面之外,大多数都空置状态。

 

尤其2013年后,商业地产集中完工,大规模进入市场,但整体上招商能力极低,几乎建成就被废弃,门前冷落鞍马稀。更重要的是,在新商业圈开业后,即使经营惨淡,也对老商圈业态的客户形成严重分流,造成老商圈经营状况严重下滑。新商业地产经营惨淡,老商圈严重下滑,意味着商业地产泡沫全面破裂。即使在北京上海广州的老繁华商业区都开始出现大量空铺,更不用说其它城市。整体经济和商业环境日益恶化,空铺现象快速蔓延,给商业地产敲响了丧钟。

 

在商业地产的过度发展中,万达是最抢眼的泡泡。根据万达的宣传材料,万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司,形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。万达广场历经10年发展,已从第一代的单店、第二代的组合店,发展到第三代城市综合体

 

从万达的宣传材料可以看出,万达广场的三代发展与中国各地的商业造城有着直接联系。在第一代时期,各地政府刚发展房地产,目标相对较小。房地产商开发商业地产,较为关注城市经济环境,规模相对有限。万达开发单店,风险相对较小,中小业主买盘踊跃,万达获利丰厚。随着中国经济扩张,社会消费力快速增长,各地政府的野心越来越大。万达广场推出二代组合店,规模日益扩大。时值中国处于持续的货币扩张期,房地产价格持续上涨。万达的二代组合店规模大,而且商铺售价高,让万达从中获利丰厚。越来越多的中小业主跟在购买万达广场的物业后,享受到万达广场商铺租金收入持续增加和物业升值好处,形成万达的主要追随者群体。

 

20084万亿后,中国的房地产开发规模更加迅猛增长,各地政府也纷纷推出大规模造城计划。在这样的背景下,万达相应各地政府的需求,开始商业地产造城。多地政府基于万达的品牌、商业地产建设能力和经验,以及大量追随者业主群体,纷纷要求万达到本地建设超大规模的万达广场。万达开始疯狂扩张,在众多城市复制万达广场的操作模式。从个体角度,万达在多地同时进行的大规模商业造城行为,是中国商业地产泡沫最典型、最集中的反映。

 

在万达疯狂造城的同时,中国的网络销售也在迅猛发展,这对商业地产无疑是致命打击。房地产的过度发展对社会经济持续抽血,导致民众消费持续萎缩;房地产价格持续上涨,引发商场铺租金连续大幅上调,迫使商铺提高商品售价。民众日益萎缩的可支配资金遭遇高昂的商品价格,导致实体店铺销售额日益下滑。商铺为了弥补下滑的销售额,提高商品售价,这进一步给销售造成压力,形成高成本商铺的恶性循环。与此同时,淘宝为代表的网络销售为越来越多的消费者所接受,越来越多的民众转向网购模式的消费。

 

随着网络支付手段的完善以及移动互联网的普及,实体商业店铺快速沦为淘宝店的试衣间。以淘宝和京东为代表的大型网络销售商获得迅猛发展,通过烧钱的方式与实体店铺争抢生意。随着京东和阿里巴巴(淘宝)在美国先后上市,网络销售以极为迅猛之势,抢夺实体商铺的生意。抢夺范围从开始的服装鞋帽和小商品,以及中期加入的电器等产品,进而延伸到食品等全方位的零售领域。

 

更重要的是,网络销售快速形成巨大的粘性,改变民众的消费习惯。很多人在无网络销售的时代,喜欢到实体店逛街,随机消费。在网络销售普及后,大量中高收入人群的休闲习惯发生巨大变化,逛街次数越来越少甚至不再逛街,在实体商业场所的随机消费急剧减少。在民众消费萎缩、实体店铺价格过高的背景下,网络销售的迅猛扩张,对实体店铺造成致命打击,加剧实体店铺的冷清和倒闭。

 

随着中国经济进一步恶化,实体店铺持续大规模倒闭。基于中国铁公基和房地产的过度发展,压制了其它生产制造行业的生存空间,导致大多数行业萧条,从其它行业退出的人为了谋生纷纷租房开店,美其名曰创业。短期内,这种所谓的创业行为对商铺形成较大的需求,支持商铺的行情,尤其支持铺租的持续上涨。不过,由于经济继续恶化,实体店经营惨淡。当耗光本钱的创业者再也支付不起创业费用,这些铺面又乏人接手,新老铺面大规模关店。在中高档商业区,甚至包括全国知名的繁华商业街,出现店铺垃圾化的现象。店铺垃圾化指的是质量有保证的知名品牌店撤出,非品牌或者假冒伪劣品牌店入驻,而且产品售价高,填充知名品牌的空间。这些店铺在短期能够带来租金收入,但是直接赶走中高端消费群体。

 

另外,在实体商铺中,有一部分属于中高端零售,主要面对体制内的消费,收益丰厚。不过在2013年之后,社会经济不断恶化,导致体制收入增长减缓。体制为了自身生存,轰轰烈烈展开反腐运动,大幅削减公费和公费相关开支。与公费开支相关的百货、饭店、娱乐等商业行业,收入急剧下降,陷入亏损境地,这些本来利润最为丰厚的商业店铺纷纷关门。到2014下半年,随着中国经济形势急剧恶化,中高端实体店铺生意冷清,大规模关门潮席卷全国各地。

 

万达就像体态庞大的恐龙,正在迅速变化的商业环境中,快速被淘汰。在中国,商业环境的变化速度极快,而商业地产的开发则动作缓慢。万达作为嗅觉敏锐的开发商,已经在紧跟商业变化的形势,并且根据商业变化特点开发万达自己的一代、二代和三代广场,但是世事难料,让万达措手不及的是,在商业消费快速转冷的时候,网络销售迅猛发展成为商业零售的主力,这个过程仅仅34年。这个时间意味着,当万达广场选址规划时,还可以一铺养三代,到广场开业时,网购已经成为主流,实体商铺成昨日黄花。

 

在万达广场的业态中,除了吃饭和电影院等娱乐附属设施外,大多数商品零售商铺经营惨淡。体制反腐行动更是出手突然,并且快速影响到市场,进一步打击万达广场商业销售,万达广场的酒店、写字楼和高级公寓等经营状况也鲜有起色。更致命的是,在实体商业骤然变冷时,万达的地产开发建设处于摊子铺的最大之时。在商业一片冷清的背景下,规模庞大的万达广场建设,与周边的环境形成强烈的反差。

 

从销售的角度,万达做出品牌后,一个跟随万达购买炒作商铺获利的群体,成为购买万达地产的重要客户群。当万达有新项目上市,他们不仅自己购买,也介绍朋友熟人等购买,让万达能够顺利实现前期销售和资金筹措。但是,随着万达规模日益巨大,各地开工项目急剧增多,加上商业形势逐渐恶化,这个客户群的力量变得越来越虚弱。

 

随着社会资金日益紧张,万达融资难度越来越大,建设资金遇到严重困难。为了回笼资金,有些地区的万达开始降价销售,引发业主闹事。另外,万达综合体的房屋质量也遭到不同地区业主的投诉,在房地产销售趋冷的背景下,这明显影响万达的销售进度。

 

总之,由于整个商业地产市场已经过度发展和过度竞争,即使万达广场具有一定的综合优势,也无法抵御中国整体商业地产大环境的日益变冷,大型和超大型的万达广场遭遇全面困境。而万达箭在弦上,回头无路。

 

正值万达进退维谷,地方政府又带来更沉重的压力。众所周知,中国大陆的房地产市场并不是一般意义上的房地产。土地是所谓的国家所有,也就是政府所有。朱镕基实施分税制后,主要税收都划归中央,地方财政陷入无源之水。为了维持自身运转,地方政府想方设法卖地,发展房地产。所以,大陆房地产的实质是地方政府实现收入的主要渠道。

 

地方政府为了提高收入,定向支持最符合自身利益的房地产商。最初,大多数房地产商都是当地城建公司起家,从政府手里拿地、盖房子销售,各种房地产税收和售后利润主要归当地政府。一些所谓的品牌房地产商开始发展,以更高的价格从地方政府手中拿地,做出所谓的品牌精品项目,比周边的房地产项目售价更高,带动整个地区的房价,引导人们的购买情绪。而且,这些品牌开发商在进驻某个区域后,会有外地客户群带着外部资金进入,增加本地的税收。地方政府自然欢迎这些开发商,因此积极支持这些开发商的发展。在房地产价格持续上涨的过程中,这种地方政府、品牌地产商、地产商客户群三者之间形成一种互惠互利的关系。其中,地方政府拿大头,品牌地产商拿小头,客户群得到涨价的财富增值。三者共同托市,带动市场人气,支持整个房地产价格上涨和成交活跃。不过,当市场开始发生逆转时,三方共同利益瓦解,地方政府开始压榨地产商。

 

地方政府对地产商的压榨包括几个环节。在4万亿经济刺激之后,各地政府纷纷推出大规模的经济刺激计划,核心是基础设施和房地产。其中,基础设施的主要目的是花钱,各方利益集团通过花钱的方式分钱;房地产作为地方政府的收入支柱,则主要用来赚钱。随着基建投资规模越大,债务积累越多,地方政府越迫切需要从房地产获得更多的收入。但是社会资金总是有限,房地产销售日益缓慢,无法满足地方政府日益庞大的开支。地方政府对各房地产商施加压力,要求房地产商共同托市。地方政府首先需要抬高地价,创造地价越来越高的印象,让民众觉得地价已经很高、房价不会跌,迫使更多的民众入市买房。在托市的过程中,地方政府要求各房地产商积极入市,高价购买地块。房地产商即使房子库存越来越大,回笼自己缓慢,也得挤出资金购买土地,以维持和地方政府的关系。品牌房地产商往往在多个城市同时开发,需要多处掏钱买地,造成资金的同时大量支出。

 

而在房地产销售环节,地方政府不允许开发商随意降价。企业降价销售,是加快资金回笼的有效手段,但是对于整个市场,个别项目降价会引起连锁反应,引发其它家跟风降价跑量抢客户。一旦房地产商共同降价,则会引发民众的观望情绪,房子更难销售。更重要的是,房子降价后,各种房地产相关税费也会降低,等于地方政府收入降低。所以,不到房地产商山穷水尽时,地方政府不允许房地产商降价。房地产商只能在不降价的情况下硬撑,即使库存越来越大,也难以及时采取有效措施。随着房地产销售日益艰难,长期跟随房地产商的客户群体也开始观望,利益结合体逐步瓦解。

 

在库存日益增大的情况下,房地产商虽然销售利润够高,但是现金流实际在减少,资金日益紧张。根据CRIC研究中心的统计数据显示,从库存走势看,大陆A139家房企的库存从2010年末的8833亿元,到2011年末的1.26万亿元,到2012年末的1.5万亿元,20131.9万亿元,再到2014年第三季度的2.23万亿元,持续攀升。A股房企的库存数据反映出整个房地产的库存状况,以及房地产商资金日益短期的困境。万达作为品牌房地产商,必然面临和其他房地产商同样的困境,地方政府对于万达的资金榨取也同样不会少。也就是说,万达在收入减少的同时,支出还在持续扩大,这必然导致越来越大的风险。

 

金融环境日趋紧张也粉碎万达中长期生存的希望。房地产的本质是资金活动,资金量决定房地产价格和成交量。2011年之后,中国大陆的资金供应就日渐紧张,对房地产商造成巨大的压力。中国政府采取多种金融措施,包括贷款向房地产倾斜、房地产限购、一手房贷款优先、大规模发行房地产类理财产品等措施,集中资金到一手房交易上,支持房地产的销售。对于房地产商来说,成交量比成交价更有意义。但是,由于房地产供应规模过大,资金供应增长过于缓慢,房地产价格虽然在上涨,成交量难以增加。

 

2013年底开始,一方面金融系统资金严重紧缺,另一方面互联网金融的火爆,导致银行吸储利率急剧攀升,廉价资金基本消失。银行迫于利率压力,严格压制房地产相关贷款。房地产销售急剧下滑,即使各地政府放开限购也效果不佳。更重要的是,中国经济主要以美元为基础,美元供应影响中国货币供应格局。随着美联储逐步退出QE3,进入中国的国际资金逐渐减少。

 

2014下半年开始,美元从过去美国向外流出的宽松状态,逐渐转变为均衡到回流美国的状态,美元指数开始攀升。美指上涨直接影响到国际资本决策,一些外资开始撤离中国。而且,随着美指上涨,人民币跟随美元上涨,对出口开始造成毁灭性打击,外贸的外汇收入继续下滑。在这两方面的影响下,中国外储开始减少,进而影响中国国内货币供应量,造成M2的紧缩,意味着中国国内资金日益紧张。房地产面对日益枯竭的资金来源,更难以卖掉房子,越来越多的房地产开发商因为负债过多,看到形势转好无望,开始跑路。

 

随着时间的推移,美元指数持续走强,越来越多的资金试图离开中国。而且,美联储的态度越来越明显,可能会在2015年的早些时候开始加息。随着市场越来越相信美联储加息,资金逃离中国的欲望越来越强烈。大陆的权贵和富人开始抛售住宅和商铺,换取美元离开中国,到其它国家地区买房置业。当市场上的一手房和二手房供应日益增多,而资金越来越少,意味着房地产商开始面临着全面崩盘的局面。万达作为大型房地产商,对于资金的需求更多,面对贷款融资难的局面,更加难以支撑。如果整体金融形势没有大逆转,陷入资金困境、难于获得低成本融资的万达,随时因为现金枯竭而破产。

 

综上,大连万达赴港上市,是中国金融系统的集中体现。万达就像典型的不再出油的油井,表面上可以包装的很漂亮,但是已经无法产生收益。而且,由于过去积累的债务,导致其变成实质上的资金黑洞。为了填补这个黑洞,万达急于在香港上市,用上市募集的资金填补黑洞。但是,因为黑洞的规模过大,这些资金能够维持的时间也相当有限。所以,万达赴港上市圈钱,主要是在资金黑洞爆破之前,通过市场包装和金融手段,最后圈一波钱。选择在香港上市,可以有效利用境外市场对中国经济缺乏足够清晰了解的优势,尽可能获得更多的外汇资金。

 

所以,对于万达来说,香港上市成功,可以获得一定量的资金,继续末路狂奔;而对于投资者来说,投资万达就像是投资不出油的油井,终将落得断肠人在天涯。

 

20141211

 

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