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香港楼市三级跳

2015-09-02 19:36:43 中国经济文化研究所 阅读

香港楼市三级跳

王尚一

 

在过去几年,我们对中国经济做了大系统逻辑分析,准确预测中国经济走势,并且对中国经济的关键节点进行明确定义。目前所有中国经济状况、以及未来的变化方向,都在我们过去的分析中做过总结。与我们方向一致的经济决策,能够获得财富的保值增值;与我们相悖的决策,不是损失惨重,就是血本无归。本文结合大陆经济的未来走势,以及对香港经济的影响,分析和预测香港楼市走向。同样,虽然本文不构成对香港物业的投资/去投资的建议,但是时间将证明我们分析和预测的方向正确性

 

香港楼市不是由居住状况决定,而是由金融市场决定。香港作为大陆的金融中转中心,完全依赖大陆的经济状况。随着中国经济增长,国际资金越来越多涌入香港,再转入大陆,推动香港楼市节节攀升。当大陆资金疯狂涌出,香港作为资金停留第一站,楼价也随之疯狂飙升。随着大陆经济完全崩溃,资金完全枯竭,香港楼市将经历自由落体式的崩溃。

 

根据香港楼市特点,我将香港楼市的下跌定义为三级跳。一般来说,大多数国家和地区的楼市都能反映当地经济,而楼市三级跳往往也是地区经济崩溃过程的体现。不过,由于香港与大陆经济的关系,香港楼市三级跳反映的主要是大陆经济的崩溃,而且表现更加典型和清晰。在2013年的香港经济中,貿易和物流占GDP23.9%、金融业占16.5%,生产和专业技术服务业占12.4%,旅游业占5%。这样的经济结构与大陆经济变化相结合,就形成具有典型意义的香港楼市下跌三级跳。

 

三级跳具体可以分为:第一级,商业铺租暴跌,随着大陆实体经济崩溃,香港商铺租金暴跌。第二级,商业地产和豪宅崩盘,随着大陆金融崩溃,外资从大陆撤出,回归本国,香港商业地产全面崩溃,豪宅市场完全失去需求。第三级,住宅需求跳水,香港经济全面萧条,失业率急剧升高,住宅楼失去需求后也随之跳水。

 

第一级,商铺是实体经济的晴雨表,正在以铺租暴跌的方式,开始香港楼市的垮塌。大致上,香港商铺主要可以由高端和社区两个主要部分构成。这两部分都受大陆实体经济左右,暴跌过程也跟随大陆实体经济崩溃的过程。

 

整体上,大陆消费支撑起香港高端铺租。1970-80年代之前,香港商铺大部分供本港民众消费,一小部分供游客采购。由于香港税收和各方面成本低廉,长期被视作购物天堂。大陆改革开放后,尤其是1990年代后,血汗工厂快速发展,香港工业急剧萎缩,贸易经济快速发展,商铺的规模也快速扩大,而且越来越高档。香港的自由行开放之后,香港商铺呈现爆炸成长的态势。在铜锣湾等商业中心区,随着大陆游客越来越多,商铺也越来越高档,铺租也跟着水涨船高。2009年后,美联储三次大规模QE和中国的4万亿,使香港的奢侈品商店变成类似大陆抢购白菜的露天大卖场。大陆游客到香港疯抢奢侈品,直接推动奢侈品店的销售,也推高商铺租金。2013年,香港铜锣湾击败纽约第五大道,成为世界第一高铺租的商业中心。到2015初,香港铜锣湾、中环和尖沙咀占据世界铺租最高商业街的三个。

 

随着大陆实体经济末日来临,在香港的奢侈品消费急剧萎缩。在过去几年,我们一直在持续分析和跟进中国经济崩溃的进程。而且,在2014年初,我们系统著述,《中国实体经济走向末日》。如果从实体经济角度分析,可以清晰看到,大陆公款紧缩和反腐的基础原因。随着实体经济末日,行贿受贿只会急剧减少,公款紧缩加剧、反腐日益严厉,导致在香港的奢侈品消费急剧萎缩,最后断流。当然,香港人只看眼前、只看表面,认识不到大陆游客减少、消费萎缩的根本原因。所以,大多数奢侈品店仍然在坚持,商铺业主还在继续进行扩张,增大高端店铺的面积。到2014下半年,大陆游客快速减少,尤其是高消费游客减少,奢侈品消费显著下滑。到2015上半年,大陆的高消费游客已经极少,一些商铺开始撤离,推动铺租暴跌。

 

大陆在香港的奢侈品消费将完全消失。在2014年,随着大量私营企业倒闭,中国贸易出口大部分依靠外企支撑。从2015下半年开始,外企进入大溃败阶段。外企大溃败意味着两点,一是出口急剧减少,大陆获取外汇贸易收入的能力急剧降低;二是外企加速撤离大陆,外汇资金大量流出。随着权贵出逃和外企大溃败,中国外储将面临清空的局面,也意味着大陆人在香港购物的金额将接近0。在大陆消费急剧消失的同时,香港的高端店铺供应量过大。在供求已经完全不成比例的情况下,即使铺租下降90%,也无法刺激足够的商家,大部分高端商铺将空铺。而高端铺租暴跌之后,将挤压中低端铺租。同时,中端商铺也将受到大陆游客消费减少的影响,一部分空铺。

 

在过去,住宅区的社区商铺铺租同样大幅上涨。自由行的早期,虽然大陆游客持续增加,但是主要集中在商业区。大部分住宅区的社区商铺并没有受到明显影响,铺租也保持相对稳定。不过,在2012年后,随着人民币升值以及大陆持续通胀,陆港生活用品的价格对比超过临界点。在此之前,大陆的多数商品价格比香港低,很多港人到深圳购买生活日用品。而超过临界点是指陆港的生活用品价格倒挂,香港的产品既比大陆的质量好,而且还相对越来越低。在价格驱动下,不仅香港人不在北上深圳购物,大陆深圳人开始南下香港购物。

 

另外,在大陆接二连三发生婴儿奶粉事件后,大陆人更加抵制大陆销售的产品质量,增加从香港的采购。除了大陆民众到香港购买生活用品外,大量水客出现,将香港销售的产品运到大陆获利。水客的关键作用是,深入到各个生活区购买生活用品,尤其是抢购奶粉等大陆热销产品,开始影响到香港民众的生活。为了满足水客需求,新药房纷纷成立,批发零售各种廉价正品。药房数量增多以及生意兴隆,增加对社区商铺的需求,也明显推高住宅区域内的铺租。水客的频繁活动和铺租大幅上涨,导致居民区的生活秩序被打乱,致使港人发起反水客行动。

 

2015下半年开始,社区商铺的铺租也将大幅下降。早在2014年,虽然奢侈品消费已经开始出现骤降,但是大陆的中产消费下降并不非常明显,仍然踊跃购买来自香港的商品,支持香港药房的生意。随着实体经济走向末日,大陆经济加速崩溃,裁员潮、减薪潮和欠薪潮已经在2015上半年开始爆发,中产也开始节衣缩食。更重要的是,在2015上半年,A股暴涨之后,吸引了大量实体企业和中产阶层资金流入股市。随着A股股灾爆发,无数人突然发现自己被洗劫,紧急缩减开支节衣缩食。大陆消费急剧减少,很快传导到香港药房的生意,很多药房收入和利润减少。

 

随着时间的推移,实体经济末日和消费紧缩相互作用,结果是大多数中产阶层正在快速滑向赤贫阶层。大陆对于香港的日用品需求也将变得非常少,进而演变成药房倒闭,并且推动社区商铺的铺租大幅下降。从香港市民的角度,不论药房减少、水客减少、还是铺租下降,都是好事。但是,对于商铺业主来说,则是另外的感受。

 

随着商铺租金暴跌,商业零售地产也将崩盘。不论高端奢侈品还是日用品,来自大陆的需求已经占据香港零售的主要或者重要份额。随着大陆需求全面消失,香港商铺全面过剩,而且是严重过剩。即使本港和其他地区游客按照过去的水平惯性消费,高端商铺都将在铺租暴跌后,出现大量空铺。商铺业主只能面临两个选择:1、大幅降铺租,最后铺租刚刚抵消各种运营成本,在物业本身无法获利。2、空铺,在“高端压中端,低端也过剩”的情境下,铺租连运营成本都无法抵消,或者因为基本没有需求,只能通过空铺缩减开支。不论陷入哪种情境,商铺投资回报能力将变得极弱,甚至没有回报能力,也意味着商铺价值变得很低,由于香港商业零售已经急剧萎缩、铺租开始暴跌,稍微聪明点的投资者必然会避开商铺。所以,商铺业主已经很难卖掉手中的物业,未来将面临损失惨重或者血本无归。

 

第二级,商业写字楼和豪宅市场反映大陆金融状况。在过去,由于大陆金融业持续扩张,而香港是大陆金融业的桥头堡,香港金融业也明显受惠。所以,不论商业写字楼还是豪宅,都在持续升值。不过,随着大陆金融危机爆发,天量外汇开始外逃,香港金融业也开始动摇。随着大陆金融业全面崩溃,香港金融业也随之崩溃,商业写字楼和豪宅将经历完全无人问津的情形,大多数中环写字楼将熄灯。

 

随着贸易和金融业发展,香港写字楼规模持续扩大、日益豪华高档。在1950-60年代,香港经济大部分靠出口加工业支持,与大陆的金融和贸易占据香港经济的比例小,所以写字楼少,豪宅数量非常少,大部分是简易房,房价也非常低。1990年代后,大部分香港工业转移到大陆,香港快速发展成为金融、贸易、商业和技术等服务中心。而且,香港的主要服务对象是大陆经济,其他地区所占比例极少。在大陆上亿血汗奴工为出口而辛勤工作之后,对于出口贸易服务业的需求急剧增加。大量的大陆商品和服务出口需要通过香港。不论香港口岸汇集广东的商品进行转口贸易还是服务出口,都需要香港起到关键中间人的作用,需要香港的贸易、商业和技术服务业。

 

随着香港相关服务业的发展,对于中高端写字楼的需求也越来越大。而更重要的是,随着贸易发展,涉及到大规模的资金运转,金融业也获得相应发展。与贸易相比,金融业涉及的单位资金规模更大,单位利润也越高。金融业需要更高档的写字楼,支持自身的形象,显得更有实力。在金融业的需求下,高档摩天大楼如雨后春笋,在香港快速耸立起来。1985年落成的第四代汇丰银行大厦,是当时世界上最昂贵的建筑。1990年贝聿铭设计的香港中银大厦,一度被视作香港的标志性建筑。2003年底,国际金融中心二期落成,作为全港最高的建筑,将中银大厦变成矮子。

 

大陆加入WTO之后,香港贸易和金融日益发展。在加入WTO2001年,中国大陆的进出口贸易额约为5100亿美元,占世界总贸易额的4.4%,是世界第六大出口国。到2014年,中国的货物进出口贸易额达到4.3万亿美元,是世界第一大货物贸易国。而服务贸易达到6000亿美元,仅此一项就超过2001年的贸易总额。不论货物贸易和服务贸易,都给香港的贸易服务业成长提供很大的发展空间。

 

与贸易相比,大陆与国际金融业的业务发展更加迅猛。首先,大量外资的500强大企业进入大陆实体投资,支持大陆的实体经济增长。其次,大量游资和外资金融企业(以保险为先导)进入中国,支持中国金融业和房地产的发展。第三,大量的大陆央企到海外上市(最初,这些央企准备到纽约上市,但是被可能发生的集体诉讼阻止,转而到香港上市)。第四,大量中概股企业到美国和香港上市,从国际上吸引资金。尤其2009年后,随着美联储的3轮大规模QE和中国4万亿,经过香港的资金更加庞大。而仅仅从金融业的角度,各种金融类资金往来的规模估计达到10万亿美元之上。2001年,中国大陆外汇储备为2100亿美元,到2014年第二季度末达到3.9万多亿美元。从资金流出角度,大陆不仅进行大规模资金引进,还持续进行对外投资,而且大量资金还从中国和香港获利离开。另外,地下钱庄基本以香港为境外基地,虽然毫不起眼,但是经手金额巨大,收益也相当丰厚。

 

所以,不论贸易资金往来,还是外资进入中国,香港作为中国金融的桥头堡,都能从金融服务中获利。所以,不论中资银行还是外资银行,都持续在香港扩大业务规模,既进行资金吸储,还为贸易进行相应的金融服务。

 

更重要的是,随着大陆实体经济快速衰败,大陆更加依赖金融活动获得的资金。在WTO之后,中国央企在香港上市,都以极低价格发售股票,主要对外资进行利益转移。而在2008年金融危机后,由于世界将中国看作世界经济的拯救者,大陆企业海外上市的模式发生关键改变。尤其在2012年后,当中国企业在香港或者赴美上市时,因为投资人相信中国的美好发展前景,中概股都会以较高价格发售。例如,阿里巴巴上市的规模,创出纽交所历史上最大的IPO融资额。当大量国外投资者看好阿里巴巴、百度、腾讯、京东这些中概股,并且投入大量资金时,并不了解这些股票实际上在中国经济崩溃之前,吸引世界眼球的“红色帝国的落日余晖”(详细分析见本人《中国实体经济走向末日》一书)。这些高收益股票上市的行为,极大调动香港的金融服务资源。香港金融服务业不仅能获得中介和服务费用,往往还通过风险投资、战略投资等方式,分享大陆企业在境外上市后的股票升值收益。

 

另外,大陆政府和企业大规模在香港发行债券。根据一些较为正式的数据披露,仅中国银行业发行海外的美元债券就达到1万亿美元以上。中国其他类国企和房地产等所谓私企,发行的美元债券也达到上万亿美元。香港金融业是这些债券发行的主要承销商,同样从中获得巨大的中介利润。最后,随着实体经济走向末日,中共体制和权贵为了最后的掠夺,制造A股的暴涨和全国民众的投机狂潮。不仅大量热钱通过地下渠道进入大陆炒股,而且沪港通和深港通开通,也意味着香港金融业能够参与其中,从中分得中介业务收益。另外,在A股暴涨后,大陆资金大规模进入香港股市,推动港股的高位暴涨,也对香港金融业形成一定刺激作用。

 

金融业极大膨胀,也将香港写字楼和豪宅推向天价。从2001-2014年,大陆贸易成长将近10倍,给香港带来大量高附加值的贸易服务业务。业务增长意味着更大的办公场地,增加对写字楼的需求,以及更多的从业人员,这些从业人员又形成对住宅的需求。同期,金融业则是几十倍、上百倍的规模膨胀。其中,相当一部分金融业务都需要租用高档写字楼,推动高档写字楼市场的极度繁荣。

 

根据港府差估署《香港物业报告2015》的数据:2014年甲级写字楼的使用量大幅增加至 116 300平 方米,是 去 年 的 九 倍 以 上 。 整 體 空 置 量 因 此大幅下降至 455 300平方米,相當於甲 級 寫 字 樓 總 存 量 的 6.4 %。而且,中高端金融业人才培养困难,不可能5-10年就大量培养出来。尤其是各类细分的金融领域都在爆发性成长,香港需要各类金融人才,尤其是精通和了解欧美金融领域规范的人才。所以,进驻香港的各类金融机构为了扩充业务,大量从海外向香港引进中高端人才。这些高端人才进入香港后,租买中高档公寓,在高档写字楼办公。随着香港的高端写字楼和公寓的租住需求日益增加,支持香港高昂的写字楼和高档公寓租金,支持写字楼和豪宅的售价。

 

从时间差别的角度,在实体经济衰败之后,金融业获得爆发式增长。所以,在20142015上半年,商业零售因为大陆实体经济而急剧下降时,写字楼需求仍因金融业需求而持续增加,空置率屡创新低,支持写字楼租金和楼价。

 

更重要的是,当巨额外资涌向大陆时,大陆的权贵和富人疯狂逃向香港。2008年后,大陆的主要外汇收入来源已经不再是外贸,而是巨额金融类外资流入中国。虽然中国贸易增长明显放缓,而且开始在世界疯狂采购和撒钱,但是外储仍然大规模增加,根本原因就在于外资流入中国。而且,随着出口形势急剧恶化,即使中国外贸保持顺差,也主要由外资企业出口支撑,收益和利润也主要归于外资企业。同时,由于中国的外汇供应极为充裕,而且权贵和富人日益看淡中国,换汇离开中国的资金规模日益增大。这些人如同沉船时的老鼠,首先发现船将沉没,加速逃离。从人们的行为模式上,逃离有着显著的特点。由于大陆的权贵和富人都靠中共体制生存,基本都是土包子,缺乏在欧美国家生存意识和能力,所以,这些人逃离时,首选距离最接近和文化最接近的地区,其次再向更远的地区扩散。香港与大陆近在咫尺,语言文字极为接近,成为土包子们的首选之地。

 

大陆富人们在香港的第一个动作就是购买豪宅。随着流入大陆的外资越来越多,中共体制手中的外汇资金极为充裕,也改变过去严控外汇的做法,对于流出大陆的资金极为放松。大陆富人在大陆赚到的人民币后,也很容易变现成为外汇,通过正规渠道和地下钱庄逃离。而且,香港使用人民币的比例日高,让很多人可以直接在香港进行人民币交易。所以,当越来越多的外资通过香港进入大陆后,再通过大陆富人带回香港,让香港保持充裕的资金供应。

 

根据不同的财富级别,大陆富人在香港购买不同级别的豪宅。大陆富人通过金融手段赚钱,来钱极为容易,因此不在乎楼价,只选贵的,不选对的。在富人不计代价的购楼支持下,香港豪宅价格一次次被刷新,也刺激人们的眼球。尤其是最近马云在香港以15亿港元的天价购楼,对人们的心理形成新的冲击。而马云的钱主要来自于阿里巴巴在美国上市融资,使马云的财富感获得极大的膨胀。如果阿里巴巴没有上市,马云靠其可怜的利润和现金分红,无论如何不会购买15亿的豪宅。由于大陆富人在香港购楼,相当多采取现金一次付款的方式,因此港府采取的辣招对豪宅市场影响很小。

 

在大陆资金支持下,香港豪宅市场似乎极为稳固。2008年之前,香港楼价已经高居世界前列,而之后的大陆资金更将楼价推高到世界首位。在楼价暴涨的同时,香港豪宅空置率持续攀升。根据港府差估署《香港物业报告2013》数据,2012年香港100平米以上豪宅的空置率达到10.2%,实用面积1722方呎或以上的大型物业的空置率更升至14.1(3511),成为自1985年有纪录以来的最高纪录。如果没有大量资金支持,按照上述空置率,香港豪宅市场早已崩盘。不过,由于大陆资金的买盘踊跃,加上豪宅市场利润高企,所以豪宅销售待价而沽,既不受空置率影响,也不受辣招影响,保持坚挺走势。在20132014年,100平米以上豪宅的入住量持续增加,空置率也降低到7.9%。基于香港的天价楼价和租金,购买和租住豪宅的人群,只可能是大陆富人和金融业高端人才。而豪宅空置率降低,进一步让很多人相信,香港楼市需求坚挺,楼价不可能大幅下降。

 

不过,随着大陆金融危机爆发,形势迅速发生改变。A股从2014年下半年开始启动,在2015春节后持续上涨,引发第二次全民炒股的风潮。很快,上证指数突破4000点,大陆官媒全面唱多,甚至连大学生都节衣缩食参与炒股。6月中旬,股市开始下跌,中央政府两周3救市。在暴跌后,李克强亲自主持会议,决定实施“暴力救市”措施。外界不了解中国的情况,所以不知道形势的紧急。

 

7月初,我断定并且强调中国金融危机已经爆发,并且做相应的分析,认为中央根本无力解决危机。而且,结合A股和实体经济形势,我当时预测和分析港股第一波下跌的特点。随后,我在微博中强调,外企大溃败已经开始,在不久之后会出现股汇双杀的无解局面。在8月初,我继续撰文《A股救市惨败与港股第二波下跌》,分析了金融危机进一步延伸的特点。中国金融危机的特点是,无法平稳解决,而且传导影响非常快。进入8月中旬,人民币突然连续两天大幅贬值,引发整个世界的恐慌。8月中下旬,我再发文《中国金融危机局势分析》,系统确认金融危机的深入。中国实体经济从衰退到走向末日,经历了数年的时间,而金融危机从爆发到传导到整个经济,只需要3个月。而且,如果危机无法在3个月内缓解,经济将在6个月内全面崩盘。中国面临的问题更大、更严重,一旦掩盖不住,会在更短的时间内发生我强调的股汇双杀。

 

随后,A股再度大跌,跌破前期低点,引发世界股市动荡。当人民币贬值和A股暴跌的影响叠加,引发世界股市连续几天暴跌,世界经济也变得风雨飘摇。在危急形势下,国家队再度出资维稳,制止股市的连续暴跌。更重要的是,国家队投入越来越多的外汇,维持人民币汇率。但是,随着世界对中国经济的预期快速改变,资金开始加速外逃,外汇交易额屡创新高。国家队为了维持汇市,抛售的美元金额也在急剧增加。虽然欧美日股市在大跌后,出现2-3天的大幅反弹,但是整个市场已经惊慌失措,随时会因为中国开始新一轮大跌。而香港完全依附大陆经济,受影响也越明显。港股在短暂反弹后快速回跌,连欧美日股市的大幅反弹都没有出现,说明香港金融的基本面已经变得相当脆弱。更重要的是,在人民币贬值之前,港人对大陆的经济形势比大陆人更加乐观,认为大量经济没问题。而在股灾和汇率共同作用下,很多港人真正开始担心大陆经济,所以在港股下跌和担忧心态的影响下,7月份还相当火热的香港楼市到8月下旬开始明显转冷。另外,我在8月初分析预测,港股第二波下跌将以迅猛的方式展开。而在8月份,虽然港股有一定跌幅,但是在总体幅度上远远不够。可以预计,在9月和10月,港股还将有显著的跌幅。在港股下跌后,香港写字楼和豪宅行情将随之大幅下挫。

 

金融危机的关键在于汇率和外储,而中国外储已经风雨飘摇。在过去几年,我们反复强调,中共因为对外的美元欠债过多,而且主要是体制经济部分欠债,所以不敢对人民币贬值。而8月中旬的贬值,可以说是官方在股灾和大量资金外逃背景下,因惊慌失措而采取的政策。没想到,人民币贬值引发整个世界的恐慌,引发抢购美元的风潮,中共只能付出更大的代价进维持。2015初,我在《中国实体经济走向末日》和相关文章中分析过,中国的美元欠债在数万亿至10万亿美元之间,其中大部分是在大陆的外资企业和游资的本金和利润。同时,中共可以动用的高流动性外储只有1万多亿美元,或者少于1万亿美元。

 

随着人们对中国经济的担忧加剧,不论中共权贵、大陆的富人和中产,还是外资企业,都开始加速换美元离开的速度。中共虽然在苦苦支撑,但是已经开始抛售美债,说明外汇相当紧张。同时,官媒开始大力报道,公安扫荡地下钱庄,也说明控制资金外流,成为重要任务。而且,根据不同媒体和御用经济学家的发言可以看出,中共内部对于经济和汇率等问题表现出绝望。各种迹象表明,中共手里可以动用的外汇已经不多。而随着外企大溃败,一旦外企积累的天量资金开始涌出中国,将快速冲垮中国外储,人民币汇率也随之失效。

 

一旦中国外储见底,香港金融业将突然全面倒闭。香港作为世界排名第三的金融中心,交易规模巨大,主要为中国大陆的融资服务。也就是,当外资进入中国,或者中国大陆希望从国际市场获得更多资金时,通过金融业进行中介和包装。如果反过来,当外资撤离大陆时,也将从香港撤离,香港金融业不仅得不到多少中介费,而且还得将本金归还外资。所以,随着外企开始大溃败,从中国大量撤资,香港金融业将开始经历萧条和裁员。

 

需要说明的是,在大陆资金出逃时,首先是大陆权贵和富人出逃。这些人的第一站是香港,将美元大量存在香港,引发香港的美元过度供应。港府面对过多的美元,需要抛售港元维持汇率稳定,进而造成港元供应过剩。由于这些资金主要是权贵资金,基本不进入普通生活领域,而是以买房或者租房的方式进入资产领域,因此还会对豪宅有所支持。不过,这种出逃造成的香港资金过剩,维持时间不会很长。随着外资不再看好中国,开始大规模从中国撤退,将对中国外储形成空前压力。 在某天,中国官方外储拿不出外汇进行兑付时,也意味着中国经济突然完全破产。随后,香港金融业也将在一夜之间全面破产。这种情况比2008年世界金融危机的规模更大,而且更加迅猛,既让香港金融业措手不及,也没人能够挽救。

 

紧跟着,香港写字楼将出现大面积空置,随后豪宅市场崩盘。金融业破产就如同雷曼兄弟倒闭,晚上发布倒闭消息,第二天早上雷曼兄弟在欧洲的办公室关门,所有人拿上个人物品回家。即使金融机构还支付当月租金,但是所有人都知道,这些金融机构和人员都不会再回来了。由于中国大陆的实体经济走向末日以及欠债过多,所以根本没有任何偿还能力。在未来,即使大陆能赚取少量的贸易收入,也只可能还债,只有资金流出中国,而不可能再有金融资金进入大陆。所以,香港的绝大部分写字楼将长期空置,进而因为维护和维修成本过高,入不敷出而废弃。现在到晚上,东方之珠的璀璨灯光汇集起来,照亮天际。而大陆外储清空后,大部分写字楼黑灯,中环尖沙咀等地也基本一片黑暗。

 

另外,金融业从业者人群的主要特点是挥金如土,大部分人积蓄较少,或者借贷消费。当金融业倒闭后,一部分金融业高级经理离开香港,而本港的金融业从业者虽然居留香港,但是无力继续供楼或者无力租用豪宅。同时,大陆经济破产后,大陆的土包子暴发户们同样失去收入来源,根本支付不起豪宅的地租差饷和维护费用。他们不仅不再买房,还需要卖房来维持生计。结果就是,当金融精英和土包子都不再住豪宅,大部分豪宅将空关,香港豪宅全面崩盘。

 

第三级,普通住宅楼价随之崩盘。普通民众完全不了解宏观经济,对经济变化后知后觉。随着香港金融业全面倒闭,香港经济也随之崩溃。崩溃主要表现在,金融业倒闭引发周边服务业严重萎缩,香港的资金被大陆拖垮,港府无力继续基建,大多数人失业和陷入贫困,再无力供楼,香港住宅市场崩盘。

 

首先,香港经济严重依赖大陆经济。在大陆经济全面破产后,香港的金融、贸易和技术服务业等多类行业也随之急剧萎缩,这些行业也将全面裁员。由于这些行业是香港的龙头行业,而且行业收入高。当这些行业急剧萎缩后,将直接导致为行业进行商务服务,以及为个人提供生活服务的周边行业。周边行业的种类更多,而且雇员更多,受到影响后裁员也更多。当不同行业萎缩后,不仅影响这些从业人员的工作收入,还影响到家庭生活消费。而且,香港的外向型工业已经几乎消失,意味着香港失去对外经济发展能力。

 

不论是金融、贸易和技术等中高端服务业、还是周边的从属中低端服务业,在这些服务业全面急剧萎缩、服务业行业人员失业后,大部分都找不到其他工作。而由于香港房价昂贵,相当一部分人背负房贷,另外非公屋的房租也极为昂贵,所以大部分港人根本承受不住失业带来的经济打击。在1997-98金融危机后,香港房价暴跌,那时候无数港人成为负翁。但是,当时香港就业形势好,大多数港人收入稳定,让港人得以咬牙还贷。而在未来,大多数人失业,牙咬碎也无力还贷,所以对住宅市场是釜底抽薪。

 

其次,在大陆外储清空后,大量香港银行对大陆的放款成为坏账,香港储户将遭受损失。大陆对外的欠债中,有相当一部分是对香港的欠债。这些钱是从香港银行存款中转移出来,以直接投资的方式进入大陆、在内地发放房贷,或者购买大陆企业的债券。我在《中国实体经济走向末日》和其他分析文章中,对大陆对外资欠债的金额进行过分析,大陆实际上是巨大的金融黑洞,这个黑洞通过吸引外资和对外借债的方式,吸引了起码数万亿美元的资金,一旦黑洞曝光,香港已经投入黑洞的钱也不可能再拿回来,直接成为坏账。从香港银行与大陆的资金往来关系上,将来因此爆发的坏账规模将很大,不仅引发香港的银行倒闭,也将导致香港银行储户存款的损失。

 

同时,香港物业总值过高,而银行贷款按揭在其中占据重要比例。根据201412月《明报》的一个調查,对比全球幾個大都會的物業總值,發現2014年香港全港物業總市值高達20.6萬億港元,超過三個紐約市的物業總市值,也將近能買下三個新加坡。虽然很多人认为这个数字夸大,但是考虑到香港雄踞全球的楼价,基本能够反映香港楼市的大致状况。而在这些物业中,有相当一部分以按揭贷款的方式购买。按照本文对于商铺、写字楼和豪宅的分析,当楼市的前两级跳发生后,不论商铺、写字楼还是豪宅,都会出现无力偿还按揭的情形,大量止赎房都会推给银行。而银行也卖不掉这些物业,所以对这些物业的贷款都成为坏账。如果按照上述物业总市值,只要10%成为坏账,就和2014年本港GDP21400多亿港元的水平相当。

 

另外,香港很多人参与股票投资,其中大多数投资香港股市。而根据香港经济的特点,香港股市主要由大陆公司股票和香港公司股票构成。其中,大陆在香港上市股票,主要以圈钱为目的,想方设法骗。我在《中国实体经济走向末日》中,系统分析了中国经济和实体企业的实质。另外,我还专门发文《万达:不出油的油井》和《联想控股的荒诞大坑》,具体分析这两个在香港上市的公司的实质。而联想控股在6月底以40多港元上市,到8月底的两个月期间,最低跌到26港元。短短时间如此巨大的跌幅,并不是市场变化的问题,而主要是联想在财报上做手脚。而香港人认识不到中国经济和企业的实质,香港富豪按照个人关系买股票,顺便也把散户带到坑里。

 

香港公司股票则主要集中在服务业和房地产,同样受到大陆经济的影响。随着大陆金融危机深入,按照我过去两个月的预测,香港股市将继续深幅下跌。随着股市下跌,港人手中所持股票市值将大幅缩水。另外,类似汉能股份这样的造假企业也将持续曝光,让越来越多的持股港人带来损失。同时,随着大陆外储见底,外储局无力偿付外资企业的外汇,大陆经济全面破产后,所有大陆公司直接倒闭,股票清零。香港大多数公司也将破产,股票清零。大多数港人在股市的投资,也将血本无归。

 

简而言之,当银行坏账堆积如山,意味着港人的存款和投资几乎清零。不论大陆资金黑洞曝光,香港物业大量止赎,还是相当数量的香港企业破产,都会以累加的效应形成香港银行的呆坏账,导致银行破产。而且,在银行破产之前,从大陆逃出的资金,快速从香港银行过账离开,也在最大限度内消耗香港银行的现金。而香港人的存款主要留在香港银行,不会像外资那样离开。所以,在香港银行破产后,储户能得到清偿的资金金额很少,而大多数香港人也要遭受沉重的存款损失打击。另外,很多香港人投资证券市场,也因为各类证券价格暴跌或者清零,而完全失去套现的机会。在大多数人失去工作机会后,银行存款和投资的损失,等于让大多数港人没有了基础保障。根据金管局2014年数据,香港家庭负债占本地生产总值(GDP)的比率持续上升,已达到64%的历史新高。没有收入,没有存款,再加上高负债,大多数港人随时面临生存危机。

 

随着以上崩溃的逐级发生,港府也面临自身的破产危机。表面上,港府一直保持财政盈余,可动用资金很多。所以,港府还在继续进行基建投资,拉动经济和带动就业。但是,一旦上述因素形成连锁反应,港府也将陷入困境。因为,不论机场还是港口码头,货物吞吐量急剧减少,营收立即从账面利润变为亏损。贸易、金融和技术服务业急剧萎缩,港府的关键税基垮塌。商铺、写字楼和豪宅大量控制,地租和差饷也骤减。金融业倒闭,港府的积累资金也大部分损失。而港府面临多重困境,只能停止各项开支,尤其是停止基建,基建停止后,建筑业对香港的经济和就业拉动作用消失,同时产生一定的负债和坏账,进一步导致港人就业减少以及经济收益降低。在港府自身面临危机时,难以大规模实施社会福利保障,也让面临生存危机的港人处境更加危急。

 

在多重因素影响下,香港小户型单位住宅价格也将暴跌,而且空置率急剧增加。住宅本身虽然是民生,但是住宅价格是金融业的体现。当社会中的资金过剩时,房价水涨船高。而在过去,香港的主要特点是民众收入高而食品等日常生活支出低,再加上地少人多,尤其天量资金通过弹丸之地的香港进入广阔的大陆,共同推高香港楼价。而随着大陆经济破产,民众因为大量失业而收入急剧降低,甚至难以应付食品和其他日常支出。尤其是资金全面逃离大陆,进而逃离香港,同时金融机构全面破产,也意味着香港资金极度匮乏。当人们极度缺钱,首先需要解决吃饭问题的时候,房价就不再是人们关心的问题。

 

而且,在过去40多年,香港户均人口持续减少。根据相关数据,1971年,香港总人口将近394万人,户均人口为4.5人,大约为87万户。到2011年,香港人口超过700万,户均人口降到3人,共有家庭236万户。这个数字意味着,在人口增长不到80%的情况下,因为户均人口下降,导致家庭户数增长1.7倍,也就是住房需求急剧增加。而随着香港家庭经济陷入严重困境,人们为了生存,必然会显著增加户均人口,从而明显减少对于小户型住宅的需求,导致小户型住宅空置率急剧增加。大致上,只需要户均人口重新达到3.3的水平,就可以减少10%的住房需求,让小户型住宅空置率超过12%。而在小户型空置率急剧增加,加上资金严重匮乏的共同影响下,小户型住宅单位同样会崩盘。

 

对以上赘述的三级跳做个总结,大致勾勒香港楼市崩盘的路径:中国实体经济走向末日→香港旅游商业急剧萧条→商铺铺租急降→商铺严重过剩→商铺失去投资价值→中国金融危机爆发→实体经济加速末日→引发港股暴跌和世界金融市场大动荡 →香港写字楼和豪宅开始降温→中国外储清空→兑付外资违约→中国经济破产与外企大溃败→香港金融业全面破产→贸易和技术服务业严重萎缩→大量相关服务业人员失业→写字楼和豪宅空置率急升与严重过剩→写字楼与豪宅失去投资价值→从属服务业急剧萎缩→大多数香港居民失业→ 香港居民在香港银行业的存款大部分变成坏账、香港股市大部分股票清零、机场港口等基础设施亏损、港府自身难保→大多数港人陷入生存危机→无力支付按揭贷款→小户型住宅空置率急升→小户型失去投资价值。在2015初,我对香港进行过简要综述,大致总结香港未来危机中面临的关键问题,并且预测香港楼价将下跌95%以上(按照美元计价)。而实际上,未来香港楼价可以轻易下跌99%以上,回到几十年前。

 

目前,中国大陆已经从金融危机和影响世界金融市场的阶段,快速向外储清空、外企大溃败和中国经济破产过渡。在整个局势演变的逻辑过程中,目前对于港人来说,已经进入危机应对阶段。港人应该尽可能在大陆外储清空之前,迅速抛掉股票和其他证券、抛售物业,同时多囤积美元现钞。而在未来某天,当大陆外储的外储清空,就意味着所有上述行动都为时已晚,人们需要直接面对后面的严峻局势。如果将外储清空视作海啸,那么在海啸前多做准备的人,将获得更多的生机。没及时做准备的人,将被海啸淹没,直接陷入生存危机中。

 

上述分析在一定程度上适用新加坡。虽然新加坡房价比香港低,而且新加坡更多是东南亚地区的资源整合领导者,比香港作为大陆经济的附庸更加具有战略优势。但是,新加坡的民族和文化状况复杂,存在其他方面的危机。所以,当大陆经济破产时,也会对新加坡经济形成类似冲击。

 

PS:如果对上述分析有疑问,可以系统阅读我们过去对中国经济做的大量分析与预测,以便综合理解本文的逻辑推演依据。

 

201592

 

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