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四面楚歌的中国经济:房地产篇

2015-04-26 21:31:34 中国经济文化研究所 阅读

四面楚歌的中国经济:房地产篇

生于0715

 

楚汉争霸的最后,西楚霸王项羽10万军队在垓下被围困。刘邦的汉军和韩信、彭越的军队共60万,在外部围了好几层。楚军的处境越来越困难,粮食也快吃光了。夜晚,听到汉军的四周都在唱着楚地的歌谣,项羽大惊失色地说:汉军把楚地都占领了吗?不然,是什么原因让楚人这么多呢?楚军战士连年作战,身心俱疲,士气低落。大家听到楚歌后,都倍感思念自己的家乡,打仗的决心动摇,开始纷纷逃跑。项羽就在夜里爬起来,到军帐中喝酒。回想过去,慷慨悲歌。随后,项羽率领骑兵连夜突围,不幸误入沼泽。项羽身边只剩28骑,被5000人围住。项羽不愿上船回故地楚国,在乌江边自刎。

 

今天的中国,房地产成交冰冻、实体企业走向末日、金融系统连环违约(银行坏账堆积如山、民间金融遍地爆破)、周边局势日益紧张、美元紧缩回流。纵观全局,中国经济已经全面溃败,四面楚歌已响起。

 

2011年起,社会资金链断裂,中国经济陷入困境。在中国新条块分割(参见我其它文章的分析)的经济系统内,整个社会经济被分割成为不同的小格子。随着经济崩溃逐步扩展,影响越来越大的地区行业,这种情况就像商场里的小格子逐层倒闭。在中国面临多方面经济和社会困境时,绝大多数人并不关注,或者关注也不认真思考,而是根据过去的习惯性思维,相信体制的力量,认为体制能够解决所有问题,也对未来抱有希望。这样的情况反映出,绝大多数民众也是小格子思维:一方面,看新闻联播,只看到周围的人发财、开更好的车,认为中国经济蒸蒸日上,超越美国指日可待,自己也跟着发财;另一方面,只关心自己,不关心别人是否陷入困境,只有当自己也陷入经济困境,才绝望地哀号,但是其它小格子的人们对哀号的人们置之不理。

 

在表面上,中国经济似乎还在维持。正能量的影响下,各种所谓负面信息不是被禁止、就是被限制发布,即使发布也置于不为人注意的角落,以达到极力淡化的效果。同时,中国梦越唱越响,领导到世界撒钱,表现出拯救世界的风范,也让广大民众为之自豪;各种引人入高潮的抗日神剧、家长里短的话题、莺歌燕舞的选秀、各种低俗色情新闻反复播报,吸引人们的眼球。当民众在信心比黄金更重要的导向下,积极拿出黄金支撑经济,在一定程度上减缓的溃败的速度。所以,除了直接受到影响的人群,绝大多数民众都对中国经济仍然充满信心。

 

进入2014年末,中国经济的四面楚歌响起。随着越来越多的小格子经历崩溃,其它小格子的经营越来越困难,民众普遍感觉到经济出了问题,也为此忧心忡忡。不过,即使在从困境、到崩溃的过程中,人们不是积极了解宏观经济和行业趋势,进行符合经济大势的决策;而是同样以小格子的态度对待困境,希望别人的小格子更差、都赶快倒闭,剩下自己能够生存下去。不过,经营过商场的人都知道,当商场空铺率超过三分之一后,除了出现奇迹般的重大转机,否则结果都是商铺越来越少,最后整个商场关门。所以,当小格子关门到一定程度,其它小格子商铺也开始考虑撤退。在中国经济中,因为中国民众基本忽略这个最简单的原则,持续拿出黄金支持信心。随着民众手里黄金的全面枯竭,经济溃败以更加凶猛的方式发生,进而延伸到社会领域。所以,当经济溃败的消息无法掩盖和淡化,中国将迅速进入全面经济崩溃阶段,并且迅速引发社会危机。在过去,体制经济通过支持整体经济的代表部分,支持民众对于经济的信心。随着代表部分开始崩溃,四面楚歌开始击垮民众的信心,

 

房地产篇

 

房地产成交冰冻,奏响主旋律的序曲。房地产是中国经济的主要支柱,是人们心理上的主要支撑。4万亿之后,铁公基和房地产成为中国经济的主力,直接占到中国GDP50%以上。而且,铁公基的大量投资,也需要通过房地产进行支持。例如,城市地铁房、高铁房、各种新区等等,都需要通过卖房消化铁公基投入的大量成本。而且,房地产在体量巨大的同时,利润率极高。在创造出巨大的利润后,房地产支持各种体制相关消费,包括汽车、中高端商品和餐饮、国内和国际旅游等等。从民众的角度,虽然房地产价格持续上涨,推动物价持续上涨;但是,人们在买了房之后,看到房价上涨给自己带来的资产增值,明显抵消物价上涨,也为之欢欣鼓舞。随着房价节节攀升,民众更将房价作为信仰,认为房价走上只升不跌的道路。只要房价上涨,民众就认为经济没问题,自己的财富能够得到增值。即使一些地区的房价开始大幅下跌,甚至以为鬼城而无人问津,其它地区的民众仍然认为自己所在地区的房价不会跌。而且,体制越实施限购等宏观调控措施,抑制房价过快上涨,民众越认为房价持续上涨,不可能下跌。即使整体的环境、食品、收入和物价等条件加速恶化,只要民众看到房价上涨、汽车畅销、饭店爆满,就认为社会经济还在向好,未来更有希望。不过,民众在关注房价上涨时,随着美联储逐渐退出QE3,以及余额宝等互联网货币基金的流行,导致实际的银行吸储利率大幅提升,银行对于房地产贷款直接卡紧,房地产销售受到直接阻碍,少数人开始意识到房子已经很难卖,房价已经难以上涨。(参见我在20141月的文章《余额宝-货币基金对银行的釜底抽薪》)

 

随着时间推移,越来越多的人不看好房地产。大多数地方财政依靠房地产收入,包括卖地收入和房地产税收入。成交冰冻导致地方收入显著减少,让负债累累的地方财政难以为继。即使中共实施反腐风暴,其费用的节约和房地产收入减少相比,显得杯水车薪。如果不是中央持续印钞的分类滴灌,给地方财政输送一些利益,不少地方财政已经发不出工资。不过,分类滴灌无法解决地方负债,地方财政已经大面积停止支付各种债务,包括银行贷款和欠各种供应商的款项,意味着实质破产。到2014年下半年,地方政府再也坚持不下去,纷纷放开对房地产的限购,试图刺激楼市,增加财政收入。随着限购放开,地方政府才真正相信,由于银行对房地产贷款的控制,什么政策都难以显著增加销量。地方政府进而对银行喊话,要求银行增加房地产贷款,但是银行不为所动。到20143季度末,中国央行在政府的呼吁下,对房贷发表指导性意见,从表面支持银行对房地产贷款。房地产利益链条上的不同单位欢欣鼓舞,认为能够显著刺激楼市。但实际上,这样的通知对商业银行没有任何约束力,反而在帮助商业银行收回更多的贷款,而不是更多地放贷。经过201410月的表现,越来越多的人们开始相信,房地产已经被打入冰窖,难以像08-09年一样起死回生。地方政府已经开始绝望,因为看不到资金的进入,无法提升成交量,也无法获得卖地税费收入。

 

房地产业大鳄的行动,反映出房地产业的状况。在20世纪末,中共体制将房地产作为支柱产业,试图通过房地产业的发展,为体制聚集更多的资金。由于中国的货币总量数额较小,除了局部地区的炒房热之外,并没有将全国的房地产推高。当时,以李嘉诚为代表的香港房地产商,进入中国大陆市场,大规模囤地。随着中国加入WTO出口增加,私营企业获得较高利润,开始出现温州炒房团和山西煤老板炒房团等。上海等地方政府则积极吸引外资投资房地产,明确承诺外资高额的房地产投资收益,如果亏钱政府保底。在优惠政策吸引下,外资大举进入中国,以少量资金撬动银行贷款杠杆,对房地产进行开发,并且对整栋楼宇进行买卖,获利极为丰厚。20084万亿后,更多国际游资受中国火热的经济所吸引,进入中国大手笔进行房地产开发或者炒卖。房价的火爆上涨,以及土地的火热成交,让李嘉诚等潜伏了10年以上的大地主们,在所屯的大面积未开发地块上,获得数百倍以上账面收益。在大规模资金的支持下,不仅住宅如火如荼地建设,商用物业也以更疯狂的规模开发。不过,从2012年开始,即使美联储实施大规模的QE3,进入中国的美元也逐渐减少对于房地产的购买量。本土房地产商的代表王石、潘石屹等人看到国内楼市危险,系统资金转移。万科在国外从事房地产开发,销售给在国外的中国人,获得在国外的销售收入,并且将收入和利润留在国外。李嘉诚等港商也开始着手撤出,一方面唱多大陆房地产,一方面偷偷将手中的存货出手。不过,由于存货过多,大部分产业难以顺利转卖,只能以大的折扣销售,能走多少走多少。李嘉诚的出口状况反映出,早期进入中国的资金,已经急于撤出;同时,新进入的资金越来越少,接盘意愿越来越低,让希望出售物业的资金无法出手。尤其在经济下滑、网络销售全面侵占市场的背景下,整栋的商场写字楼等商业楼宇的成交越来越少,市场几乎完全停滞。

 

刚需买房反映出房地产已经山穷水尽。自古以来,房地产是有钱人的游戏,和穷人基本无关。不论古代中国还是欧洲,都具有土地集中的特点。一个大地主/贵族占有大片土地,然后让大量的佃农/农奴在自己的土地上耕作。英国工业革命后,农村耕地的价值相对降低,而城市的土地价值则持续提高。当工业高度发达后,城市中一个占地0.1英亩的house,可以超过农村占地超过100英亩的更低。由于工业社会财富较为平均、利益相互交织的特点,资金市场开始形成。随着房地产证券化,房地产市场成为金融市场的一个主要组成部分。中国加入WTO后,国外投资基金进入中国,动辄投资数亿美元。这些资金和银行贷款相配合,共同组成房地产市场中的资金主力,并吸引炒房团等资金散户跟风。在大笔资金刺激下,规模很小的房地产市场价格持续上涨,并推动房地产扩张。2009年后,中国进入全民炒房阶段,只要有一定收入能力、能够付得起首付的人,都积极加入到炒作之中。2012年后,所谓的刚需买房被看作重点,成为媒体的主要鼓吹对象。这些所谓的刚需基本都是穷人,往往连首付都凑不够,就考虑为了自己结婚,东拼西凑借钱付首付当房奴。实际上,这时候大型资金开始撤退,不能撤退的也基本被套牢,失去炒作能力。以温州炒房团为代表的中国民众的私人资金,也大部分被套牢。虽然媒体仍然在鼓吹,也有更多的穷人上套,但是市场中的新进资金日益减少。进入2014下半年,除了很少数个人买家之外,大型房地产资金几乎绝迹。有经验的资金都知道,连穷人都成为被忽悠的主要目标时,房地产已经走到尽头。美国次贷危机源于国家引导、金融机构支持的穷人买房,而中国房地产则是完全竭泽而渔。 

 

在住宅市场,当人们越深涉其中,越对房地产失去信心。说起房地产,人们习惯于谈论价格,以房价的涨跌判断房地产状况。在成交冰冻日益加深的情况下,很多人仍然说房价还在上涨,房地产不存在太大的问题。但实际上,房地产属于高值非标准不动产,流动性低,因此根本衡量标准是成交量。成交量冰冻之后,价格高低已经无意义。在一些一线城市,拥有多套房产的人们意识到形势不对,准备按照市场价格抛盘。但是,将房屋挂到市场上才发现,市场中根本没有成交,自己的房子即使比其它类似房源价格挂的低不少,却没有任何电话问询,更别说看房。而且,银行对二手房贷基本已经停止,购房者大都需要商业贷款(首付多、利息高)。随着银行资金进一步紧张,不少地区二手房甚至需要全款买房,进一步让成交无法完成。急于出售二手房的房主,大都已经不知道如何定价。即使想低价销售,地方政府还制定了高高在上的交易指导价,并且按照指导价收交易税和增值税,从二手房交易中拔毛扒皮,更让成交难以实现。这些人开始意识到,持有无法兑现的所谓资产,即使账面上获得显著的增值,无法变现还是等于零。但是,对于大多数房主来说,认识到这个问题,往往为时已晚。不少将自己的财产都压在房产上的人开始恐慌。因为,如果房地产无法成交,就等于自己养老的生存基础丧失,对于年纪比较大的人更意味着生存危机。除了少数较为贫困的经济盲,觉得自己是刚需而继续考虑买房之外,绝大多数人已经看出房地产的形势极为不妙。当人们对房地产不看好,减少对房地产的购买欲望,加剧成交冰冻。

 

各级地方政府更为恐惧。房地产成交冰冻后,地方的收入基本枯竭,很快将不得不面对无法发工资、支付养老金、支付医疗费等全面破产的问题。所以,各级政府一方面做出各种救市政策,即使无效也要做样子,尽可能诱使最后的接盘者买房;另一方面呼吁中央和银行,尽快印钞,像08年的4万亿那样印钞。只有大规模印钞,才能够解决卖不掉房子的问题,也给地方创造各种收入。虽然中央也在强调支持房地产,但是大规模印钞的机会越来越小,也让各级地方政府越来越绝望。没有了房地产的运转,整个体制利益链也加速瓦解。房地产给各地的体制内人员带来各种灰黑色收入,不仅能够让体制中上层获得大量利益,也维持体制中低层工作人员的福利。地产成交让这些利益减少,中低级工作人员的待遇降低,导致人们缺乏工作的动力,体制运行能力日益低下。为了维持自身的运转,各级政府在各个可能的领域,加大盘剥和压榨。通过杀鸡取卵的方式,解决眼前的问题。在压榨盘剥的过程中,地方体制采取的手段措施也日益凶狠,激发更多的与民众冲突的事件,尤其是围绕土地发生的冲突日趋激烈。同时,地方政府连各种日常费用都难以筹措到位,更无法归还各种贷款和工程款等款项。一些地区的财政仍有部分余地,地方官员尽可能加大开支,从中捞一票。而且,官员们加快向国外转移个人资产,如果形势不对就快速走人,到国外和妻儿团聚。

 

简言之,房地产冰冻意味着,社会利益系统开始四分五裂。中国经济的本质是共产极权经济,由中央体制掌控、地方体制支持、社会经济追随(包括民众和外资)等三部分组成。这种模式如同军队的操控,总部指挥着各个分部,引导大量的民众做炮灰。其中,铁公基和房地产是体制经济的主要支柱,也是引导民众做炮灰、将社会资金集中到体制经济的主要手段。而房地产冰冻意味着,炮灰民众已经基本枯竭,剩余的社会资金已经对房地产失去兴趣,形成房地产成交冰冻。即使体制以各种方式进行引导,社会资金已经开始不受体制指挥。当大陆社会资金开始考虑到自身的利益,不再大规模买地买房,将利益输送给体制,整个体制经济的利益系统开始四分五裂。这种情况如同在军队中,大量士兵开小差,各级指挥官已经失去控制指挥能力。其中,地方体制作为最脆弱的体制经济部分,债台高筑,随着房地产冰冻导致的收入大幅减少,同时仍然尽最大努力增加开支。中央体制虽然力量较强,但是也因为铁公基和房地产冰冻的影响,导致中央税收增长乏力,而且各大央企收入也在减少。随着利益的分化,中央体制、地方体制和社会经济三方面的目标也日益分化,相互之间的经济矛盾日益尖锐。只要发生任何重大经济变化,不同经济部分将开始追求自身利益,形成四散奔逃的局面。这种社会经济开始四分五裂的状况,为中国经济的四面楚歌做了主要铺垫。

 

 

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