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三大预期共振下的中国楼市

2015-06-03 20:13:41 中国经济文化研究所 阅读

三大预期共振下的中国楼市

                    王闻道

 

如果翻阅中共的历史,就会发现那是一部不断自我否定的历史。从经济层面看,从计划经济到改革开放,从深化市场改革的论调到后来国进民退主张,都可以清晰印证这一点。

 

当前被中国社会广为热议的房地产新政同样如此,为挽救濒临崩溃的房地产,这次中共政府可谓花招频出,上演一番令人眼花缭乱的组合拳,试图在不大水漫灌的货币大规模超发前提下,通过刺激市场内需的方式为房地产托底。至于成效如何成为社会各方关注的焦点。

 

首先,中共政府为什么要救市?这是一个常识的问题,虽然当前中国经济进入官方所称的新常态,即进入“前所未有”关键的结构调整时期,但社会信心和预期是支撑一切的关键前提。房地产对中国经济重要性无需多说,在一个“全民炒房全民说房”的特殊国度里,房地产不仅是个人财富和地位的代名词,从某种意义上来说,也是维持社会信心稳定的最后一道防线,倘若房地产市场出现断崖式崩塌,将直接引发中国经济剧烈地震,导致社会整体预期逆转产生“非理性”行为,形成对实体经济和人民币汇率的双重冲击,从而导致极为严重的后果。

 

供求机制是市场经济维持运转的核心。但是长期以来,中国房地产在各级地方土地财政、廉价货币堆积、以及市场投机炒作等因素共振效应下,远远脱离实际需求形成一场“金融游戏”,如果失去廉价货币流动性支撑立时遭遇卡阻,进而引发资金链断裂最终导致崩盘的情形。客观看,中国房地产市场正在经历这一过程。

 

今年中共两会召开前夕,中国统计局公布的数据引发社会广泛关注:今年2月,中国70个大中城市新建住宅销售价格同比下跌5.7%。这是现行《住宅销售价格统计调查方案》自20111月开始实施以来的最大跌幅,从环比看,下降城市66个,较上月跌0.4%,为连续第十个月下滑。二手房方面,70个城市中有26个城市的二手房价已跌回到五年前。

 

对此,安信证券首席经济学家高善文认为:“2009年在4万亿的财政刺激和10万亿的货币刺激下,中国的房地产价格创出历史新高,无论是一线城市还是二线城市,甚至包括县一级的地方都创了历史新高。而在当前,中国房地产市场总体上正处于去泡沫和去存货的进程中。在此背景下,市场正在消化过去几年形成的大量过剩的供应。这种供应过剩主要出现在二三线城市。”中国房地产库存到达何种程度?下面再引申中国官方的统计数据:

 

根据国家统计局数据,去年全国在建、竣工和新开工的商品房合计有101.2亿平方米,其中商品住宅72.1亿平方米。而去年商品房销售面积为12.1亿平方米,其中住宅销售10.5亿平方米惨淡的市场销售状况,以至于中国官方“权威媒体”均不得不承认,中国房地产库存的消化,将是长周期且充满痛苦的过程。

 

正是迫于空前严峻形势,中国房地产从2010年“史上最严楼市调控”,迎来五年之后“史上最有诚意的救市。”330,中国央行、住建部、银监会联合通知:调整个人住房贷款政策,二套房贷款最低首付比例降至四成。财政部、国税总局发文:二手房转让营业税免征期限由5年改成2年。而就在上周五2015327,国土部、住建部要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模。“货币、财税、土地”政策三箭齐发,且一箭猛过一箭,足见房地产政策的基调已经从原来的压制转为全面放松。

 

中共政府远超预期的救市政策,仿佛让地方政府和开发商抓住了“救命稻草”,短时间内,中国楼市价格即将迎来全面上涨的消息,再度在各大媒体上传开。在所谓利好消息鼓噪下,一些投资者甚至持巨额资本涌入楼市,试图“奋力一搏”。但是,和2008年救市政策所引发的疯狂效应相比,中共政府此轮救市政策出炉之后,中国市场各方相对理性起来,纷纷抱有迟疑态度:中共此举能成功吗?

 

不得不承认,中共此轮救市政策从“术”的层面的确考虑得当,多年来,中国房地产结构层次可谓极为紊乱,由于中共政府和开发商逐利欲望使然,并未将保障性住房、消费性住房(即中共当下所称的改善性住房)和投资性住房,进行界限清晰的区分,并且一直以来将消费性住房和投资性住房两者概念混为一谈,因此,当房地产投资(投机)过热之时,往往针对两者进行货币断血,采取“一刀切”的抑制,而此次中共政府仿佛“清醒”了过来,从刺激市场需求角度出来,将三者进行“界限合理”的差别化区分,试图满足市场不同的需求等级,从而最大限度化解国内房地产市场天量库存,达到维持楼市价格稳定市场资本情绪目的。

 

针对保障性住房和改善性住房环节,中共政府此次调整战略,通过降低首次申请住房公积金贷款首付比例,降低二套房住房首付比例,特别针对二三线城市,以取消限购、限贷、限外的方式扩大覆盖范围,力图将所有市场需求群体“纳入囊中”,使之成为此轮救市政策中“接盘”主力。投资性住房环节,中共政府此轮政策,将营业税全额征收的免征期由过去的5年转变为2年,这样一来,降低了二手房刚需购房者的购房成本,最重要的是,试图以此来稳定市场投机者心理预期,防止市场恐慌效应进一步蔓延所导致的抛盘行为,缓解楼市剧烈下行压力。

 

可以看出,刺激改善性需求、稳定投机性群体心理预期,是中共此轮救市政策考虑的重点,然而,改善性需求更多分布在一二线城市,另外,二手房市场也主要集中在发达城市。相关数据显示,二手房成交额前18个城市,占全国二手房成交总额的60%,越是发达城市,二手房占当地市场的比重越高。例如,北上广深二手房成交量已超过新房,而武汉、青岛这些二线城市,二手房交易量仅占新房的20%出头,其余三四线城市二手房成交比重微乎其微。然而,二三四线城市是住房库存积压最为严重的地区,这些地方人口,收入增长远远不如一线城市。

 

另外,根据瑞银发布的《地产泡沫之忧》报告称,中国居民的自住房比例已达88%,在城镇地区约为7578%。通过这一数据可以看出,中国城市具有购买能力的刚需群体在很大程度上已经“被满足”,至于改善性需求,作为大多数群体缺乏购置意愿。据中青舆情检测室抽样统计分析,中国25%的网民认为此轮楼市新政策是为房地产商解套,为出台新政策点赞较好的网民只有7.3%

 

“降首付真能救楼市?自娱吧!鼓舞一批低收入群体或者没有买房的群体去接楼市高价格的盘子,以消化房地产市场严重过剩的库存,避免经济急速下滑导致硬着落。这个政策,获利最大的是开发商,帮他们清库存与解套。”

针对中共此轮救市,一部分房奴群体也反应出心声:“楼市新政策首付可以少付一成,贷款就得多贷一二十万元,10年至20年贷款期限连本带息又要多还多少钱?该买的早就买了,买不起的降首付刺激也是没有多大用处,因为他们的工资收入水平不足以支撑高房价,有些人连月供还贷都还不起。”

 

如果说中国网友和一部分房奴情绪很消极,对此次中共救市政策抱有悲观预期,那么中国很多专家所持有观点也同样不很乐观。中国民建中央经济委员会主任,中央电视台财经频道评论员马光远认为:

 

“今天中国的房地产市场,面临三个和过去完全不同的变化:其一,过去买房炒房者,都变成了卖房者,这是房地产市场最大的变化,看不到这个变化的,都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦;其二,80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、部分省会城市,住房库存的消化周期已经到了红色警报线,一些地方的库存甚至需要消化至少10年,房子比人多,房子的价值就和大白菜一样;其三,社会资金正在撤离房地产市场,2013年房地产火爆的时候,房地产行业的到位资金高达12.2万亿,占全社会融资额的比重超过70%,增速高达26%,而在2014年,房地产到位资金的增速是负增长,这是中国房地产市场化以来前所未有的。这三大变化是当地产当前的基本面,这个基本面和08年完全不同。”

 

甚至,作为中国房地产龙头企业之一的万科总裁郁亮也表示,中国房地产的黄金时代已经过去,中国政府政策无法改变这个趋势,万科的目标是在楼市拐点到来之前完成转型,确定新的商业模式。

 

其实,繁荣和萧条是经济运行规律的内在特征。任何刻意抗拒经济周期的外在行为,最终只能招致市场规律的无情惩罚和报复。2008年一场国际金融危机,对于体积臃肿、运转僵化的中国经济来说,本来是极为有利的调整契机,但是由于中共政府体制利益和欲望主导驱使,让中国经济丧失这次机遇,从而被基建投资和房地产所捆绑,在烈火燃烧的战车上疾驰狂奔,愈行愈远。

 

任何国家经济稳健发展的关键,在于社会整体性心理预期。如果市场资本和和社会民众,对该国社会经济未来发展持有不确定性的悲观心理,作为政府任何政策举措的出台,其效果也将大打折扣甚至朝相反方向逆转。中共此轮楼市新政也是如此,中国房地产市场维稳,关键取决于三大预期:市场需求预期、体制内部预期、市场投机预期。

 

从市场需求预期看,作为城市中产阶层和中低收入阶层,对自身职业前景和经济未来发展的判断,以及支付能力和居住状况,构成此轮中共救市能否成功的重要因素。然而综上所述,无论作为已购房的刚需群体,还是由于缺乏购房能力的潜在需求群体,基本都已看清中国房地产的回落颓势,另外在中国实体经济剧烈滑坡背景下,考虑到自身职业前景的不确定性,因此普遍缺乏购房意愿,从这一点上来说,中共政府“请君入瓮”的策略恐怕很难成功。即使中共此举在某种程度上能够奏效,充其量也只能缓解一线城市房地产的库存压力,至于二三四线城市将成效甚微,无法扭转中国楼市整体回落局面。

 

市场需求预期配合上宏观经济环境,也直接左右着市场投机预期。众多市场投机者其实并不愚蠢,2008年中共政府救市之所以成功,关键取决于当时人口红利下血汗工厂所创造的财富效应,另外结合上人民币升值预期和中共政府大规模廉价货币刺激下的基建工程的拉动,同时,当时美国经济由于金融危机爆发被打入谷底,大量国际资本出于避险和套利因素涌入中国,在几大合力助推下,中国楼市由此展开“逆势狂奔”。如今,支撑中国楼市辉煌的外部因素已经消失,市场投资(投机)预期完全逆转。相比处境艰难的中国经济和的房地产市场,作为复苏的美国经济以及美元资产,对于中国市场投机资本来说更具诱惑力。

 

更重要的是,中国市场投机资本中也掺杂着大量体制腐败资本,与纯粹的市场投机者相比,这些体制腐败资本的嗅觉更具敏感性,当前习近平的反腐风潮愈演愈烈,以周永康、徐才厚为代表的众多大老虎接连下马,中共体制内部官员可谓兔死狐悲、人人自危,另外,中国30多年的改革红利已消耗殆尽,中共体制内部预期已经悄然逆转,多年来,中国腐败资本持续外流,中共官员及家属集体移民海外,就可以清晰说明一切。

 

可以预计,随着中国接下来经济形势持续恶化、中共政局进一步动荡,更大规模腐败资本外逃的情形不可避免,那样一来,将对中国濒临崩塌的房地产和极端脆弱的实体经济,产生更为深远的严重影响。

 

 

 

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